中古住宅を購入し、リフォームで自分好みの住まいに変えるという選び方が注目されています。

新築より費用を抑えたい、希望するエリアで暮らしたい。

こうした希望に合う中古住宅を選び、内装や設備をリフォームで好みに合わせる方もいます。

壁紙や床を新しくしたり、キッチンを交換したりと、購入後の住まいづくりを楽しみにしている方も多いでしょう。

希望する内装工事と外壁・屋根の補修を合わせて計画する

ただ、中古住宅では、希望する内装工事に加えて、建物の傷みに応じた補修も計画に含める必要があります。

特に外壁や屋根は、見た目だけでは傷みの程度を判断できない場合があります。

そのため、内装工事だけを予定していると、後から外回りの補修費が加わり、予算に収まらなくなることもあるでしょう。

「内装のリフォームは予定していたけれど、外壁塗装の費用は予算に入れていなかった」
「屋根の修繕費まで見込んでいなかった」

補修を急ぐ状態であれば、そちらに予算を回すために、希望していた内装工事の範囲や時期を変更することにもなりかねません。

こうした事態を避けるには、購入前に建物の状態を調べ、必要な補修と希望するリフォームを合わせて計画することが大切です。

では、購入前にどこを調べ、どの工事から始めればよいのでしょうか。

この記事では、リフォームを前提に中古住宅の購入を検討している方に向けて、外壁・屋根・内装の優先順位や、購入前に知っておきたいポイントを紹介します。

築年数だけでなく、過去の修繕内容も調べる

中古住宅の状態は、築年数だけではわかりません。

なぜなら、これまでどのようなメンテナンスを行ってきたかによって変わるからです。

同じ築20年の住宅でも、外壁や屋根を定期的にメンテナンスしてきた住宅と、長期間手を入れていない住宅では、今回のリフォームに含める工事が異なることがあります。

購入候補の住宅について、不動産会社や売主に、これまでの修繕・リフォームの時期と内容を尋ねておきましょう。

工事の内容がわかる資料があれば、購入前に目を通しておくとよいでしょう。修繕や交換をした箇所がわかれば、現地の状態と照らし合わせることができます。

購入前に調べたい外壁・屋根・内装の状態

過去の工事内容を知ったうえで、現在の住宅にどのような傷みがあるかを調べます。

外壁・屋根・内装の3つに分けて紹介します。

【1】 外壁｜ひび割れや塗装の劣化を点検する

外壁のひび割れや塗膜の剝がれなどは、購入前の内覧でも点検できます。

触れると白い粉が付く「チョーキング」も、塗装の劣化を示す症状の一つです。

ただし、こうした症状があるからといって、すぐに外壁全体の工事が必要とは限りません。

傷みの程度によって、部分的な補修で対応できる場合もあれば、塗装などの工事が必要な場合もあります。

そのため、気になる箇所があれば、専門業者に外壁の状態を診断してもらいましょう。

調査の結果と必要な工事の内容を説明してもらい、どの箇所に手を入れるかを決めましょう。

外壁の劣化症状については、外壁の塗り替え時期の目安も参考にしてください。

【2】 屋根｜地上からではわからない傷みを調べてもらう

屋根は、外壁と違って地上から状態を細かく調べることがなかなかできません。

素人で難しい部分は、安全のためにも、購入前に専門業者へ調査を依頼し、傷みの程度や補修が必要な箇所を調べてもらいましょう。

併せて、不動産会社や売主に、過去に雨漏りがなかったか、あった場合はどのように直したかを尋ねておきます。

雨漏りや修繕の履歴がわかれば、業者が調査する際の参考になります。

【3】 内装｜壁紙や床、水回りの傷みを調べる

中古住宅では、壁紙や床、水回りなども気になるでしょう。

「この壁紙を新しくしたい」
「キッチンを交換したい」
「床を張り替えたい」

など、入居前に済ませたいリフォームがある方も多いでしょう。

こうした希望を書き出すとともに、現在の内装や設備が使える状態かも調べておきましょう。

たとえば、床に傷みがないか、キッチンや浴室、トイレなどの設備に不具合がないかを点検します。見た目を好みに合わせて変えたい部分と、故障や使用しづらい部分を修繕する部分を分けておくことが大切です。

建物の傷みと暮らしへの影響から、工事の優先順位を決める

住宅の状態と希望するリフォームの内容がわかったら、何を先に行うかを決めます。

工事の優先順位は、放置した場合の建物への影響と、入居後の生活に支障があるかをもとに判断しましょう。

最初に直したいのは「放置すると建物に影響する部分」

まずは、放置すると傷みが広がるおそれがある箇所から修繕します。

たとえば、雨漏りですが、雨水の侵入が止まっていなければ、壁紙などを新しくしても、再び傷んでしまうかもしれません。
そのため、見た目をきれいにする内装工事よりも優先して修理する必要があります。

外壁や屋根についても、どの補修を急ぐ必要があるかは、その住宅の状態によって異なります。
専門業者の診断をもとに、先に補修する箇所を決めましょう。

次に「暮らし始めるまでに必要な内装」を決める

建物の傷みを直す工事が決まったら、次に、暮らし始めるために欠かせない内装や設備の工事を予定に入れます。

たとえば、使えない水回りの設備の交換や、歩くときに支障がある床の補修などです。
こうした工事は、入居までに済ませる計画を立てましょう。

暮らしへの影響も踏まえて工事の時期を決める

傷みが少なく、使ううえで支障がない壁紙などは、入居後に張り替える方法もあります。

ただし、間取り変更や広い範囲の床の張り替えなどは、住み始めてから行うと、家具を移動したり、工事中に使えない部屋を避けて生活したりする必要があります。

急がない工事でも、入居前に終えたほうが負担を抑えられる場合があります。

希望する工事の内容と入居予定日を業者に伝え、実施時期を決めましょう。

外壁工事を入居前に済ませるか迷う場合は、関連記事「中古住宅を購入したら外壁塗装は必要？」でも詳しく紹介しています。

購入前にリフォーム費用を見積もり、総予算を確かめる

工事の範囲と時期が決まったら、購入を決める前に見積もりを取りましょう。

工事の範囲と時期を伝えて見積もりを取る

業者には、希望する内装工事に加え、診断で必要とされた外壁や屋根の補修も伝えます。

入居前に行う工事と、入居後に回す工事の費用を分けてもらうと、いつ、どのくらいの資金を用意するかが具体的になります。

外壁塗装の見積もりを見るときの注意点は、外壁塗装の見積もりで損しないチェックポイントもあわせてご覧ください。

物件価格と諸費用とリフォーム費用を合計する

購入時の予算は、
物件価格
購入時の諸費用
入居前に行うリフォーム費用
この合計で判断します。

用意できる資金で賄えるか、見積もりと照らし合わせましょう。
入居後に回す工事の費用は、その後に準備する金額として別に書き出しておきます。

予算を超える場合は、急ぐ補修や生活に欠かせない工事を優先し、希望する改装の範囲や時期を業者と調整するとよいでしょう。

業者選びで迷う場合は、外壁塗装業者の選び方も参考になります。

使える部分を生かして、希望する住まいに近づけよう

中古住宅のリフォームでは、古い部分をすべて新しくする必要はありません。

まだ使える設備や、気に入っている内装を残せば、その分の予算を、毎日の暮らしで重視する部分に回すこともできます。

たとえば、壁紙はそのまま使い、料理が好きならキッチンに予算をかけるという選び方もあるでしょう。

建物を守るための補修費を確保したうえで、希望する改装に予算を配分することが大切です。

購入候補の住宅では、新しくしたい箇所だけでなく、そのまま使いたい部分にも目を向けてみてください。

残す部分と変える部分を選びながら、予算の範囲で自分たちの暮らしに合う住まいをつくっていきましょう。

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